С первого февраля вступают в силу новые правила оценки
недвижимости для налогообложения – переходный период закончился, и теперь ни
одна сделка купли-продажи недвижимости не будет оформлена нотариусом без отчета
об оценке в реестре Фонда госимущества.
Внедрить это новшество пытались уже дважды. Но в первый раз
весь процесс сорвало недостаточное количество сертифицированных специалистов
для проведения оценки, а затем, в ноябре прошлого года, постановили оставить
еще переходный период, в течение которого разрешалось использовать старые
оценки, сделанные до 1 ноября. Но и новые сертифицированные в Фонде
госимущества специалисты начали свою работу. Теперь налоги на доход, полученный
от продажи объекта недвижимости, и обязательные платежи рассчитываются только
из суммы этой оценки. 0% – если продаете жилье не чаще одного раза в три года,
5% если вы продаете недвижимость, которая находилась в собственности менее трех
лет и 15% если недвижимость продает иностранец.
Для того, чтобы провести оценку недвижимости, теперь нужно
обратиться к сертифицированному оценщику, предоставить ему как можно больше
информации об объекте – адрес, количество квадратных метров, тип дома,
инфраструктуру рядом и т.д. Даже то, какие строительные материалы были
использованы в строении, или состояние пола и потолков – может иметь значение.
Оценщик через специальную программу производит расчет, сравнивает с несколькими
подобными объектами из базы и тогда уже выдает конечную оценку. Формально цена
процедуры – 300 гривен. Однако, на практике она обходится дороже.
“Если раньше стоимость оценки составляла 250-350 грн., то
сегодня реальная стоимость составляет около 500 грн.”, – Рассказал член Совета
директоров компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)» Андрей Правдин.
Среди других минусов он отметил, что увеличился и срок проведения оценки.
“До введения новых правил, квалифицированный, постоянно
работающий оценщик мог выполнить оценку в течение двух часов. Сегодня же
соблюсти такие сроки по определению невозможно, поскольку результаты оценки
должны утверждаться в Киеве. Те специалисты-оценщики, к которым мы обращались,
называют сроки выполнения оценки 10-14 дней. Также они говорят, что в случае
острой необходимости способны сделать за день”, – рассказал Правдин.
“Я думаю, что в будущем уже принципиально ничего не
изменится. Может быть, процесс выполнения оценки станет быстрее. При этом надо
понимать, что срок выполнения 10-14 дней принципиальный только для срочных
сделок. Кроме того, нужно учитывать, что оценка нужна для вторичного рынка, на
котором большинство операций – обменные, то есть, человек продает свое жилье,
добавляет некоторую сумму и покупает другое. Если же речь идет о покупке на
первичном рынке от застройщика в несданном доме, тогда скорость выполнения
оценки значения не имеет. А на вторичном рынке срок подготовки соглашения либо
так же составляет 10-14 дней, либо дольше. Поэтому в увеличении срока
выполнения оценки ничего критичного я не вижу. Может быть, не всегда удобно, но
не столь критично”, – подытожил эксперт, поделившись также и своими опасениями
относительно новой системы.
“Самое главное опасение относительно новой системы оценки
заключается в возможности негативного влияния этих новшеств на рынок
недвижимости Украины. Не исключены риски того, что оценщики из-за отсутствия
опыта проведения оценки по новым методикам будут получать не объективную
рыночную стоимость объекта, а завышенную”, – считает Правдин.
“С подобными случаями мы сталкивались и раньше, когда еще
оценивали в БТИ. Например, была продажа квартиры в только что сданной
новостройке и оценщики по своим формулам вывели цену, которая была выше
реальной рыночной. Или еще подобная ситуация, только в другом месте: продавался
дом в области, причем даже дальше, чем в ближнем пригороде. Оценка БТИ была
выше, чем реальная цена объекта. В подобных ситуациях проведение повторной
оценки – это дополнительные хлопоты, время, расходы, и потом какова вероятность
того, что оценщики и вторично пересчитают без ошибки? Ведь они действуют в
определенных рамках: формула, есть норматив, как рассчитывать, и отталкиваются
от базы данных. И в таком случае получается, что проще взять ту оценку, которая
есть и заплатить дороже. Если по сути дела, по монопольной методике проведен
расчет, что оценщик может сделать? По сути дела, эти нововведения в том и
заключаются, чтобы спустить методику, от которой нельзя уклониться”, –
подытожил Правдин.
Адвокат Юридической компании «Дешунин, Юфест и партнеры»
Владимир Енич считает новые правила очень жесткими. “На практике новые правила
оценки являются достаточно жесткими по отношению к цене объекта, который
оценивается. Они затрудняют игру на плюс-минус, на некоторое снижение или
некоторое повышение объекта оценки. Не секрет, что часто для того, чтобы
уменьшить налоги, соответствующую оценку занижали. И это позволяло сэкономить
на налогах и позволяло более эффективно и быстро продавать какие-то объекты
недвижимости. Или более оперативно договариваться и отдавать их в ипотеку.
Сейчас договариваться немножко сложнее. И рынок недвижимости от этого немного
почувствовал разочарование”, – рассказал Енич. Но отметил и положительные
моменты от нововведений.
“Правила теперь позволяют делать то, что раньше
действительно делалось: ранее правила обязывали эксперта-оценщика обязательно
выезжать на объект оценки. И реально понятно, что если вам нужно оценить,
скажем, 20 заводов в Сумской области, а эксперт у вас в Киеве, вы не будете
эксперта гнать на эти 20 заводов. Он может на один-два уехать, но из других ему
пришлют фотографии, где покажут актуальное состояние завода, и он их к отчету
добавит. Сейчас эту процедуру узаконили, не во всех случаях, но эта схема
используется. Они легализовали прошлую практику”, – отметил юрист.
Количество оценщиков, которые были внесены в реестр за время
переходного периода изменилось не намного. “Есть на самом деле много контор,
которые еще не внесены в реестр, и каким образом их услугами
пользуются: просто делают оценку по состоянию на 30 октября, например, то есть
задним числом. Их можно использовать. Но иногда некоторые нотариусы боятся
этого, но есть и такие, которые используют. И эти оценки также выросли в
стоимости”, – рассказал Енич. То есть, фактически стоимость оценки – как по
старым правилам, так и по новым – выросла довольно существенно, и конечно за
это платят стороны, которые заключают соглашение.
Что и говорить, подход к оценке недвижимости теперь будет
очень далек от гибкости и диверсифицированного подхода. Поэтому перед тем, как
просмотреть отчет от эксперта, лучше вдохнуть, выдохнуть и вспомнить мудрость
Соломона – все проходит, и это тоже когда-то пройдет.
Источник: domik.ua
